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拆解中国房产弈局

作者: 驭风而行总点击: 222 推荐票数：0 最后更新: 2006-9-1 4:45:00

    在报纸上看到这个让许多数人大快人心的报道时我就想写点感想，一直没能挤出时间。昨天是福州第三届“家博会”，在相关部门与媒体的孕育下火暴登场，内心有一种一吐为快的强烈欲望。
    5月份的“海交会”、6月份的“招商月”、7月份的“家博会”、8月份……一个个让人充满激情的项目，不可否认它们为GDP的高速增长立下了汗马功劳。然而在这背后那不为认知的弈局，或者是一部分人心照不宣的弈局或许会让老百姓对这个行业有一番新的认识。
    不可否认，房地产以成为国家和地方经济的支柱产业，但其支柱性的并非表现在投资上，而是体现在消费上。否则您把房子盖在楼兰古城上去试试看吧，没人去买，没人去消，经济如何增长？
    有人说大众进行房地产投资，都将会获得相当丰厚的投资回报。我认为此人只是用嘴巴说话，没经过大脑过滤。这就好比四个人打麻将，谁都想赢钱，难道旁边看的人会输吗？简直荒唐。没错，谁都知道投资房地产会赚钱，问题在于谁才是“真真获得丰厚的回报”。
    在房产界混的人都知道，有一两千万就能启动几个亿的项目。通常地产商通过各种渠道搞到地皮，其手段五花八门，比如：政府划拔，拆迁改造，幅地拍卖等这其中的费用一般占总项目的25％——35％（包含各种灰色的费用）。然后用到手的地皮去银行贷款，接下来就是项目策划到层层转包给施工单位。
    尽管相关部门三令五申强调，在没有通过政府部门验收颁发“预售证”前禁止交易。而现实中许多楼盘从动工开始就拿着图纸和模型，炒做期房。打着期房折扣的幌子，收取首付款和定金。
    一旦预售证到手，精明的商人眼睛马上发亮。对于他们来说马上可以回收资金了，当然需要冒一点风险，不过风险最大的并非商人，而是银行，其实银行业不是最大风险承担者，因为后面还有政府。这里有个新名词，它叫“转按揭”。
    何为转按揭，即投资商把没有售出的房子以股东和内部家属员工的名义买下来，他们自己付30％的首付款，然后从银行拿到剩下70％的房款（例如：2个亿的项目可以拿到1.4亿的房款）。有了这笔钱，一部分可以应付每月的按揭款，此时有人问，投资商岂不要多付很多利息吗？没错，利息是少不了的，但他们高兴付利息，因为和投资收益相比，利息不过九牛一毛而已。从这个意义上讲，银行也乐意，所以他们心照不宣，甚至银行主动要求或暗示。否则那么多资产管理公司，基金理财公司岂不白给客户“高额回报”。当然他们也不怕房子买不出去，因为背后有“宏观调控”。另一部分则用于再投资，再弄地皮，只有他们在灰色地带肯“投资”（一般占总项目费用的1％——1.5％），弄到地皮是没有问题的。
    当真正的消费者购房时，往往对房地产的游戏规则与政府法规不了解，一般所有手续都有售楼部或经纪公司全权代理，这时投资商只需要办理“转按揭”将房产证私下过户就一切OK了。因此很多人买的新房其实是二手房都不知情，即使知道了，因为房子是新的也就不再追究了，就算有个别想追究的，投资商往往会在其他方面（如物业费等）给予小恩小惠也就不了了之。
    某些所谓的“专家”“教授”，说利率高低是影响购房行为的重要因素，短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。真不知道他们是那一家，连如此简单的经济学问题都不懂，我看是披着人皮的“叫兽”。比如说某人结婚要买房，几年积蓄了七八万或十来万，难道因为银行利率提高零点几个百分点或一两个百分点他们就不买了吗？答案是否定的，要买的依然要买，只不过是制定此“规则”的人多收取了几个点的钱而已。
    道理很简单嘛，房子不同于其他商品，目前为止还没有可代替性的东西。可乐贵了可以喝汽水，汽水涨价可以喝果汁，没有人因房子贵了而去盖茅屋住吧。
    这种将银行的钱反复的由于投资而催化GDP的增长所产生的不是泡沫又是什么呢？
    某些房地产商如是说，我不为大众生产住房，仅为少数高收入阶层造房，赚的是他们钱，不伤害穷人，而穷人的住房问题呢丢给政府管好了。这句话意味着什么呢？它是一个危险的信号。我记得老师曾在《政治经济学》中讲到：“西方经济危机爆发时，宁可把卖不出去的牛奶倒在下水道里也不降价卖给穷人的孩子，宁可把剩余的面包4仍在马路垃圾堆你也不低价卖给穷人。”
    房地产业中自住需求占多数这是可以肯定的，但它并不意味着就没有泡沫。如果只有需求没有购买能力那么交易也就只能纸上谈兵了。据福州晚报公布的数据，2005年福州人均可支配收入为10179．09元，福州目前楼市均价为3500元每平米，由此可见买一套80平米的房子需要奋斗25年，这还只是毛坯房。在这个意义上讲，真正的购房者有相当的比例是用于投资，例如去年7月一批温州人在这里砸下几个亿，甚至有一两个人一次买下二三十套房子。由此可见泡沫依旧高涨。
    6月1日，“七部位”联合法文调控楼市。表面上看似乎是在终结房地产的暴利时代，其实并非如此。特别是对于二手房在两年内不得上市交易的规定，无疑是在“鼓励”消费者购买新房，同时“潜性引导”投资者长线投资。那么长线投资意味着银行在利息的收益方面更有操作性，与此同时，那些短线投资者，或者“转按揭者”需要在两年内交易的就必须向国家上缴“营业税”，对于投资者而言，那么一点税对于每年房价10％～20％涨幅来说简直不值一提。那么从中获利的就是国家和投资者了。
    如果把房产弈局比作股市，那么国家就是庄家，开发商就是操盘手，投资者是大户，而消费者则是散户。对于消费者来说只有暂时的赢家，没有永远的赢家。

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